Аналитика

В настоящее время продолжается процесс выкупа собственниками объектов недвижимого имущества земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под этими объектами. Право на выкуп таких земельных участков установлено статьей 36 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. Цена выкупа земельного участка, в соответствии со статьей 2 ФЗ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ” рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Реализуя это право, собственники сталкиваются с различными препятствиями, а сам процесс выкупа, иначе, как мучительным, назвать нельзя. Чиновник упорно не желает передавать такие земельные участки собственникам недвижимости, придумывая все новые и новые причины отказов. В последнее время Департамент земельных ресурсов Москвы в качестве такой причины стал указывать на то, что кадастровая стоимость земельного участка, в отношении которого ставится вопрос о выкупе, является заниженной. Департамент полагает, что заявитель для приватизации земельного участка должен организовать изменение его кадастровой стоимости, после чего вновь обратиться с соответствующим заявлением. Если же кадастровая стоимость изменена не будет, публичный собственник, по мнению Департамента, получит меньшую выкупную стоимость, чем та, на которую он вправе был рассчитывать.
Указанная позиция Департамента является явно ошибочной, поскольку не учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Кадастровая оценка земель Москвыутверждена Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1046-ПП и введена в действие с 1 января 2008 года. Эта оценка проводилась в порядке, установленном Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденныхПостановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.В настоящее время сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет на основании Постановления Правительства РФ “О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков” от 7 февраля 2008 г. № 52.
Департамент земельных ресурсов города Москвы, будучи государственным органом, действует в пределах своих полномочий, к которым не относится ни самостоятельная кадастровая оценка земельных участков, ни организация такой оценки.
Указывая на то, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть иной, чем та, которая указана в государственном кадастре недвижимости, Департамент, по сути, оспаривает ее размер.
В соответствии с пунктом 12 указанных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка возможно только в судебном порядке. Стоит заметить, что ФЗ от 22.07.2010 № 167-ФЗ были внесены изменения в ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Однако эти нормы не распространяются на отношения по определению кадастровой стоимости тех земельных участков, которые были определены в порядке, установленном Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.
Поэтому, оспаривание размера кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного исполнительным органом власти субъекта РФ, должноявляться предметом самостоятельного судебного разбирательства.
Вопрос о том, каким образом может оспариваться кадастровая стоимость земельного участка, величина которой утверждена органом исполнительной власти субъекта РФ, на протяжении более чем десяти лет оставался открытым. Часть судов полагала, что вопрос о достоверности результатов кадастровой оценки спорного земельного участка может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании нормативного акта субъекта РФ, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель. Другие суды делали вывод о том, что оспаривание кадастровой оценки земельных участков может осуществляться и без оспаривания акта органа исполнительной власти субъекта РФ, утвердившего кадастровую оценку, а посредством оспаривания по правилам главы 24 АПК РФ иных актов и действий, принимаемых и совершаемых государственными органами в процессе определения кадастровой стоимости, включая действия по внесению кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Этот вопрос был разрешенПрезидиумом ВАС РФ в Постановлении № 913/11 от 28 июня 2011 года. Суд указал, что спор об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по общим правилам искового производства по иску заинтересованного лица к органу кадастрового учета,включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом назначается экспертиза.
Поскольку Департамент считает кадастровую стоимость земельного участка заниженной, именно он должен обращаться в арбитражный суд с иском об определении (изменении) кадастровой стоимости земельного участка. Ответчиком в таком споре будет орган кадастрового учета, а собственник недвижимого имущества, претендующий на приватизацию земельного участка, должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку от решения по делу зависит выкупная цена, которую он обязан будет уплатить публичному собственнику по договору купли-продажи такого участка.
Следовательно, для целей определения цены выкупа (приватизации) земельного участка его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости является достоверной до тех пор, пока иная кадастровая стоимость земельного участка не установлена вступившим в законную силу решением арбитражного суда.
Также, необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что в настоящее время нет нормы права, обязывающейсобственника недвижимого имущества организовывать переоценку кадастровой стоимости земельного участка в том случае, когда другое лицо полагает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть иной.
Таким образом, цена земельного участка для его продажи в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ должна быть исчислена публичным собственником исходя из кадастровой стоимости этого земельного участка, содержащейся (указанной) в государственном кадастре недвижимости.
Сами же решения государственного органа об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под объектами недвижимого имущества по указанному основанию, по нашему мнению, должны признаваться арбитражными судами незаконными и нарушающими права заявителя на приватизацию таких участков.
В резолютивной части такого решении суда, помимо указания на незаконность действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, в соответствии со статьей 201 АПК РФ, должны быть указаны те действия, которые орган должен совершить для устранения допущенных им нарушений прав заявителя.
Применительно к праву на приватизацию земельного участка допущенные нарушения подлежат устранению в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ: путем принятия публичным собственником решения о предоставлении лицу в собственность соответствующего земельного участка по цене, исчисленной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости на дату обращения лица с заявлением о его выкупе, и направлению емупроекта договора купли-продажи этого земельного участка с предложением о его заключении.

Адвокаты АБ «Адвокатская фирма «ЮСТИНА» В.Ю. Плетнев С.В. Бородин